市场丨深圳法拍房激增背后:投资客开始离场

来源:中国房地产报微信号 时间:2019-01-28 09:28:32
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市场丨深圳法拍房激增背后:投资客开始离场

  深圳法拍房正在成为买家新的战场。去年12月刚刚成交的一套位于深圳市南山区深圳湾的御景东方花园191平方米的房源,起拍价为1349万元。由于该小区同样户型挂牌价达到了2200万元,这中间巨大的差价,吸引了290次竞价,最终以2794万元成交,溢价率达到了107.05%。

  深圳的购房者素来十分精明,法拍房出现了大量笋盘,吸引了不少购房者关注。市场人士猜测,深圳法拍房整体数量增加,意味着投资客开始离场,但是从长远来看,长期投资价值依然存在。

  行情不佳 部分投资客断供

  购房者小吴近期十分关注深圳的法拍房,“我看中的那套华侨城的豪宅,正常的200多平方米都要2000多万元一套了,这上边只要1589万元。之前到周边的中介了解过,有的是买家把房本抵押给银行或小额贷款公司,然后资金无法回笼,才不得不拍卖房子。”

  中国房地产报记者也到后海片区、蛇口片区的二手房门店了解,的确有业主因为断供而导致手中房产拍卖,“这些业主大部分是投资客,因为民间借贷、商业贷款或者司法没收,资金缺口过大,不得不‘自断手臂’以求存活。”一位中介透露。

  这也使得深圳的法拍房数量变相增加。阿里拍卖的数据显示,2018上半年,深圳法拍房数量还保持着不温不火的局面,维持在100~140套之间。8月过后深圳法拍房的数量开始直线增加,有3个月的数量甚至超过了200套。这一势头延续至今年,截至1月23日,已经有184套法拍房,平均每天就增加8套。

  此外,诸葛找房联合阿里拍卖市场数据研究报告显示,深圳2018年法拍房的数量也在去年年末达到了一个小高潮,11月成交了161套,12月成交了128套。线上拍卖市场较为火热,去年12月溢价率达到了22.07%。

  究其原因,随着深圳楼市调控深入,房地产市场短期预期消极,不少业主手中握有的二手房挂牌价也是一路走低。尤其是投资客,一旦资金成本控制不严,又无法脱手,往往要折戟。

  深圳贝壳研究中心数据显示,2018年深圳二手房成交7.3万套,由于政策以及房贷利率影响,去年四季度二手住宅成交量较“7·31”新政前下跌了大约4成,月度平均成交量不足4000套。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“ 因为深圳楼市整体处于收紧状态,买家以观望为主,任何房子的转让周期都变长了,加上银行放贷紧缩,导致投资客出手困难。不过投资客对于深圳楼期看好,但要有足够高的资产溢价,持有的时间可能要比较长。”

  深圳中原董事总经理郑叔伦也对记者表示,“7·31新政后,楼市下行明显,成交量大幅下滑,客户观望情绪特别明显,买房时更看重价格,一般情况下只有性价比高的房源才能成交。投资客一般是以获利为目标。近两年深圳房价涨幅有限,短期的投资客获利难度大,出手的价格也不会明显低于市场价,出手的难度加大。”

  多重打击 投资客开始离场

  之所以深圳投资占比高,是因为深圳买家将购房杠杆运用到极致。深圳贝壳研究院数据显示,深圳二手房市场以贷款方式购房的比例2014年为87.3%,2018年已经增加至了92.3%。

  中国房地产报记者了解到,除了正规渠道的住房按揭,在流动性宽松背景下,为控制不良贷款、提升利润空间,各银行(特别是中小银行)大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行流水保障的信用贷款。

  尤其是不少买家通过“加按揭”来买房。即有抵押的房产或者正处于按揭状态当中,可以通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清,然后将增值后的房产进行二次抵押,可以获得更多的贷款额度,多贷的钱就可以用于炒房。

  此外,还有不少投资客将“高评高贷”玩到极致,一手合同以低价备案,销售时二手房估价又是高价,买家往往能从银行贷出高额资金。不少投资客甚至能做到零首付贷款买房继续投资。

  官方曾有数据披露,利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例在5%~10%之间。但是2017年~2018年,进入房地产的资金多重政策进行了严控。

  2017年9月,深圳发布《关于加强房产抵押消费贷款及按揭贷款风险控制的通知》,其中消费贷款不能超过5年,包括过去以房本抵押的住房消费贷款,也从30年被压缩为5年;审查中若借款人征信显示近3个月内有消费贷款记录的,认定为首付贷,将拒绝再贷款。

  去年3月底,中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会联合发文,要求深圳的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致。目的就是压缩“阴阳合同”生存空间,降低金融风险,打击炒房客。

  深圳贝壳研究院相关负责人对中国房地产报记者表示:“调控一定程度上提升了置业者的购房成本。尤其是成交业主中持有红本比例下降,房贷余额比上升,这反映了目前业主持有压力增加。“

  随着年底不少投资客离场,深圳的投资客占比也开始走低。深圳中原研究中心数据显示,2018年上半年深圳投资客的占比还达到了26%,和2016年、2017年持平,到了2018年年末,深圳投资客的占比已经降到了23%。

  断供潮未大规模来临

  值得注意的是,虽然深圳投资客开始离场,但是大规模的断供潮并未到来,对于深圳楼市的未来走向,业内依然看好。

  何倩茹对中国房地产报记者表示:“从目前观察到的情况看,主要是前期金融杠杆使用得比较高的购房者难以承受每月的月供。他们本来打算短持的,但由于去年房子不好卖,资金链就断了。”

  尤其是2018年年底,深圳信贷环境开始逐渐放松。中行、建行、工行、农行四大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%。而北京银行(601169)、招商银行(600036)等在更早之前就调整房贷利率。

  郑叔伦对中国房地产报记者表示,“银行资金虽然紧张,但是还是可以满足房贷的需求,2018年上半年资金虽然紧张,但是楼市有明显的回暖趋势,从10月开始,资金已经渐渐放宽,流动性加大,利率也有放松。”

  与此同时,深圳经济发展潜力依然很足,加上粤港澳大湾区等利好不断,吸引了不少人落户深圳。

  深圳中原研究中心指出,深圳与其他一线城市相比,落户要求较低,去年上半年进一步放宽了落户条件。深圳还加大了对毕业生落户的补贴,吸引非常多的毕业生落户,深圳户籍人口增长加快。

  “深圳房产肯定还是优质标的。虽然目前深圳正处于调整阶段,市场成交量和价格都在下行,但是从长远来看,长期的投资价值依然很高,看好深圳房产的人不在少数。”郑叔伦指出。

  (此文刊于中国房地产报1月28日09版 责任编辑 苏志勇)

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