2019年棚改规模大幅缩水,三四线楼市利空终于来了

来源:楼市微观察微信号 时间:2019-01-28 09:28:33
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  我们都知道,棚改是本轮三四线楼市,乃至全国楼市上行的最大动力。不过最新的数据显示,这一动力明显要熄火了。据统计目前各省已经出炉的2019年棚改计划,相比2018年大幅缩水。

  山西,2018年是12.52万套,2019年的目标仅为3.26万套,缩水74%;

  河南,2018年是50万套,2019年的目标仅为15万套,缩水70%;

  四川(楼盘),2018年是25.5万套,2019年的目标仅为15万套,缩水41%。

  北京(楼盘),2018年是2.36万套,2019年的目标仅为1.15万套,缩水51%;

  安徽,2018年的目标是29.18万套,2019年的目标仅为21.25万套,缩水24%。

  按照计划,未来两年全国仍要完成近900万套的棚改计划,但目前的资金缺口却非常大。据天风证券预测,2019年棚改资金需求约为1.3万亿,但专项债的支持规模约只有6000亿,缺口巨大。

  要继续推进棚改,很大程度上这个缺口是要房企来补的,但眼下房企也是捉襟见肘。目前各大房企正在密集发债,这些融资的很大程度上是为了置换到期的旧债,降低债务成本。

据统计,2019-2021年,每年房企需要偿付的有息负债规模分别高达6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿。

  据统计,2019-2021年,每年房企需要偿付的有息负债规模分别高达6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿。

  对于房企来说,眼下最喜欢做的是拿净地搞开发,最不愿意做的就是承担拆迁成本,因为后者周期相对于前者要长得多,不玩高周转模式,资金成本就会陡增。

  不过地方城市也在做两手准备,专项债券就是出路之一。海通证券(600837)预计2019年地方城市专向债券总规模将在2.15万亿至2.35万亿之间,而该数字在2018年仅为1.35万亿,增幅高达60%。相比房企公司债动辄8%,10%以上的利率,地方债的优势在于利率非常低,一般不超过4%。

  很大程度上,2019年会是棚改黯淡的一年,那么压力将积压至2020年,2020年是棚改计划的收官之年。

  不管怎么说,棚改规模几近腰斩,这才是三四线楼市最大的风险。盖房子的规模缩水这么多,即使资金到位,其创造的需求也必然大幅缩水。对于三四线楼市和大大小小的县城,房子早就严重过剩了,很多城市的的住房数量已经达到了人均一套的惊人规模,一个三口之家就有三套房,自住一套房,另外两套房基本就是纯粹的钢筋混凝土了,除了赚一点点房租之外,房子作为资产配置,会一直缩水下去,完完全全的烂资产。本质上这是由城镇化的规律所决定的,人口流失无法阻止。这两年一线城市也开始减少,但回流的人口并未回到县城而是落到了二线城市。当然,棚改的房子还会有人买,不过这只不过是库存转移到老百姓(603883)手里而已,未来一家三口或许有四套甚至五套房,这可太不妙了。

另外,春节就要到了,这个时候很多人都要返回乡村团聚,但是你会发现,真正常年留守的没几个,节前节后差别巨大。这说明了什么?说明指望靠农村转移人口来支撑小城市的房地产也存在很大的困难。

  另外,春节就要到了,这个时候很多人都要返回乡村团聚,但是你会发现,真正常年留守的没几个,节前节后差别巨大。这说明了什么?说明指望靠农村转移人口来支撑小城市的房地产也存在很大的困难。

  未来的城镇化必然是大城市群带着周边的小城市玩,远离这些区域的城市都将继续黯淡下去。某种程度上来说70个大中城市名单是你们参考的标准,而在我看来,这70个城市至少还应该去掉30个城市左右,只有40个左右的城市的房子有购买价值。

  2018年调控力度如此之强,全国住宅平均房价仍然上涨了930块钱,至8544元/平方米。推动房地产持续上行的当然是棚改。而2019年房地产的任务是“稳地价稳房价稳预期”,说明压力已经显现,而最新的棚改计划更是坐实了这一点。

  从另一个数据来看,也许我们会倒吸一口凉气。2018年全国商品房新开工面积上涨3成,但销售面积却下滑了2.6%,这跟棚改预冷有直接关系,而随着2019年各地棚改计划的公布,相信大家对于三四线城市房地产的预期会进一步下降。

  要知道,预期一旦走弱,这些小城市的房地产也就差不多交代了。

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